【住友林業】マイホーム売却で後悔しない！やってよかった事前準備8選｜【売却録 番外編】

※我が家（住友林業の家）で実際にやった内容ですが、ハウスメーカーやマンション・戸建てを問わず、どんなマイホーム売却でもそのまま使える準備です。

注文住宅などマイホームを売却するとき、目が行きがちなのは「査定」や「内覧」
でも実際に売却活動を始めてみると、売主側で準備できることが、思っていたより多くあります。

私がずっと意識していたのは、
「もし自分が買主だったら、何を知りたいだろう」ということ。

不動産会社は売却のプロですが、
この家でどんな暮らしをしてきたかを一番知っているのは、住んできた私たち。

きれいに掃除をして内覧を待つだけでは足りない。
内覧に来られた方が、安心して新しい暮らしをイメージできるかどうかが、結果につながっていました。

設備のこと、光熱費、収納の使い勝手、近隣環境。
どれも、自分が買う側なら絶対に知っておきたいことばかり。

売却活動、実質1ヶ月半。
内覧8組、購入申込5件。

不動産会社に任せっきりにせず、売主として裏で仕込んできた準備（売るコツ）がありました。

その中から「これはやっておいて本当に良かった」
と思う8つのことをまとめます。

前半は
【暮らしの不安を減らすためにやったこと】
後半は
【住みたいと思ってもらうためにやったこと】


我が家の実体験なので、マイホームの売却や住み替えを考えている方には参考になるはずです。

🙆‍♀️ 不安を減らすための準備

① 家の状態は、最初に全部洗い出しておく

売却活動を始める前にやったことは、「家の気になる部分」を自分たちですべて洗い出しておいたことです。

我が家の場合は、
• 壁の大きな穴
• 設備の不具合（4つほど）
• 取れない汚れ
• 外壁の汚れや傷
• ウッドデッキの焦げ

などなど、気になるところはどんなに小さなことでも書き出しました。

理由はとてもシンプル。
後から隠してトラブルになるくらいなら、最初に正直に伝えた方がお互いに安心できる。

実際、我が家も壁の大きな穴や設備の不具合がある状態のまま売り出しました。
それでも内覧に来られた方の多くは、
「築10年を超えているので、そのあたりは最初から想定しています」という反応。

💡 修繕してから売るか、そのまま開示するか迷ったら、まずは不動産会社に相談を。
築年数が経っていれば、買主様側もある程度の劣化は想定済みのことが多いです。

きれいに直してから売り出そうとすると、数十万、時には数百万円の出費になることも。

まずはありのままの家の状態を整理して、不動産会社と共有する。
それだけで、余計な出費は避けられます。

② 取扱説明書・保証書を揃える

エアコン、給湯器、食洗機、IHコンロ、トイレ、浴室など。
買ったときに箱にしまったまま、存在すら忘れている方も多いはず。

我が家の場合、正直ほとんどが保証対象外。
それでも取扱説明書だけは全部揃えました。

設備だけでなく、照明やソファなどインテリア類の説明書もまとめておいたのがポイントです。
お手入れの仕方や型番はすぐわかる状態にしていました。

💡 保証が切れていても、取扱説明書は捨てずに残しておく。
買主様にとっては、保証よりも「この家にどんな設備が入っているか」がわかることの方が価値があります。

③ 光熱費のデータを準備する

マイホーム売却の内覧で、断トツで聞かれたのが光熱費のこと。
「実際、電気代とかガス代ってどれくらいかかりますか?」

これ、住んでいた自分にしか答えられない質問です。

我が家は、直近1年分の電気代・ガス代・水道代の検針票をまとめて、内覧でいつでも見せられるようにしていました。
月ごとの金額はもちろん、季節でどう変わるかもわかります。

💡 太陽光発電がある場合は、発電量や売電額もあわせてメモしておくと安心です。


10年超の注文住宅の場合、「ランニングコストが高そう…」という漠然とした不安を持たれがち。
実際の数字を提示することで、その不安をスッキリ解消できます。

マイホーム売却を考え始めたタイミングで、直近1年分だけでも取っておくのをおすすめします。

④ 住んでみないと分からないことをまとめる

物件資料には載らない情報。
内覧に来られる方が本当に知りたいのは、実際に暮らしている人の話です。

我が家では、iPadのメモに
• 自治会のこと
• ゴミ出しのルール
• 周辺道路の交通量
• 近くのスーパーや病院
• 学校
• 駅やバス停
• 実際に暮らして感じたこと

などを思いつくたび書き足していました。

💡 完璧にまとめようとしなくてOK。
気づいたときにメモを1行足すだけでも、内覧当日には十分な資料になります。

“ 家は建物だけを買うものではない ”

だからこそ、不動産会社では伝えきれない「暮らしのリアル」を用意しておくことも、売主にしかできない大切な役割だと思っています。

（※こうした準備の結果、ローン残債と税金を引いた後に手元にいくら残ったのか。
「リアルな数字」は本編の有料noteで公開しています。）

🏠 内覧で「住みたい」と思ってもらうための準備

⑤ 「片付いている」より「暮らせそう」を意識する

内覧で意識していたのは、生活感を「消す」のではなく「整えた状態」を見せることです。

キッチンの上には、コップなどの物を置かない。
ダイニングテーブルの上は最小限。
洗面台の歯ブラシやスキンケア用品は、内覧の前に一旦しまう。

ただ、完全に生活感をゼロにすると、逆に「本当にここで暮らせるのかな」という想像がしにくくなります。
ティッシュ、ゴミ箱、花瓶、クッションやブランケット、観葉植物など、暮らしの温度が伝わるものはあえて残していました。

💡 生活感をすべて消すのではなく、余白と質感の良いものだけを残すイメージです。

この第一印象がその後の検討スピードを左右すると感じていたので、毎回丁寧に整えていました。

⑥ 収納の中まで見てもらえる状態にする

内覧で意外と見られているのが、収納の中です。

クローゼット、パントリー、シューズボックス。
「収納力」を確認したい方は、扉を開けて中まで見ることが多いです。

だから内覧前は、部屋の見た目だけでなく、収納の中も一度整理していました。
ぎゅうぎゅうに詰め込んだ状態のままだと、「収納が足りない家」という印象を与えてしまいます。

💡 収納の中身は、7〜8割程度に抑えるのがポイント。
中身がスカスカである必要はなく、「まだ入りそう」と思ってもらえる余白があれば十分です。

収納の中まで整えるのは正直手間がかかります。
それでも、見えないところまで整っていると、家全体の印象そのものが変わってくると感じていました。

⑦ 早めに断捨離・引っ越し準備を始める

売却活動が始まってから慌てて片付け始める、というのは正直おすすめできません。

我が家は、売り出しを決めた段階で、少しずつ断捨離を始めていました。
使っていない物、次の家に持っていかない物から先に手放していく。
内覧が入るたびに慌てて隠す、という状態を避けたかったからです。

売却は、いつ内覧が入るか読めません。
申し込みから引き渡しまでのスケジュールも、想像より早く進むことがあります。
物が多い状態から始めると、内覧対応も引っ越し準備も、両方が直前に重なって一気にきつくなります。

💡 「売れてから片付ける」のではなく、「片付けながら売る」
段ボール1箱でもいいので、早めに動き出しておくと、後の自分が楽になります。

⑧ 残していくもの・持っていくものを決めておく

売却活動を始める前に、「何を残し、何を持っていくのか」を整理しておくことも大切です。
照明、カーテン、エアコン、物置、家具など。

内覧中
「これは残してもらえるんですか？」
と相談されることもあります。

その場で迷ったり、家族で意見が分かれたりすると、話がスムーズに進みません。
事前に整理していたことで、その都度慌てることなく対応できました。

また、残置物に対する認識の違いは、引き渡し前のトラブルにもつながりやすいポイントです。

「言った・言わない」を防ぐためにも、
売却活動が始まる前に一度整理しておくことをおすすめします。

💡 実体験：こんなケースもある

引き渡し前に売るつもりだった家具。
ところが、買主様から「そのまま譲ってほしい」
というご希望があり、最終的には100万円で個人売買という形に。

これはかなり珍しいケースだと思いますが、
「売る」「処分する」と決めているものでも、買主様が希望されることがある。

急いで手放す前に一度不動産会社へ相談してみるのもひとつの手だと思います。

【 まとめ 】

売主側が「買主様の立場」に立って少しだけ手間をかけることで、内覧時の印象も、売却までのスピードも、そして交渉の展開も変わってきます。
今回ご紹介した8つの準備は、どれも特別なことではなく、誰でもできる小さな積み重ねです。

できそうなことから、ぜひひとつ試してみてください。

これだけの準備を経て、我が家は
実際にいくらで売れて、ローンをいくら返済したのか。
税金はどうなり、最終的に手元にいくら残ったのか。
証拠画像付きで数字を公開しています👇
ぜひ一つのリアルな事例として参考にしてみてください。

📍マイホーム売却録の本編マガジンはこちら

最後までお読みいただきありがとうございました。

次回からは、2軒目の家づくり編です。