99%が誤解している住宅ローンの罠　破産する前によく学んでおこう。

「金利がある世界」が戻ってきて、住宅ローンは変動型一択から、固定型か変動型か選択が悩ましい時代になってきましたね。
どちらが良いかはそれぞれの家計状況で異なりますが、誤解しやすい説明を受けて間違った選択をしないように注意が必要です。
「変動型でも急に金利が上がらなくなる仕組みがある」と誤解して変動型を選んでいる人をよく見かけます。ここでは「5年ルール」「1.25倍ルール」について改めて説明しますので、誤解してないかチェックしてみてください。

１．５年ルールについて
変動金利型の住宅ローンでは、金利は通常半年ごと、つまり年に2回見直されます。しかし、その金利の見直しにもかかわらず、借り手が毎月支払う返済額（元本と利息を合計した金額）は、最初の返済から5年間は原則として変わりません。これが「5年ルール」です。つまり、仮に金利が上昇しても、月々の支払いがすぐに増えることはなく、5年間は据え置かれることになります。

２．1.25倍ルールとは
1.25倍ルールとは、5年ごとに見直される返済額の上限を定めたものです。5年ルールにより月々の支払額は5年間変わりませんが、その5年が経過した時点で、金利の変動に合わせて返済額が調整されることになります。ただし、その際に急激な増額を防ぐため、前回の返済額の1.25倍までしか増やさないというルールです。たとえば、これまで毎月10万円を返済していた場合、新しい返済額は最大でも12万5千円にしかできないということです。

３．２つのルールの注意点
この2つのルールには、支払い額が急激に増えないというメリットがある一方で、注意すべきリスクも存在します。特に、このルールは「返済額」の上限でしかないにもかかわらず、「金利」や「支払額総額」の上昇の上限があると誤解している人が多いようです。金利は急激に上昇しているにもかかわらず、返済額がすぐに増えないために、毎月の返済額の中で支払う利息の割合が増えてしまい、元本の返済が進まない、あるいは極端な場合には元本が増えていく可能性もあります。毎月ローンの返済をしているようでも、実は金利の一部しか払っておらず、返済額で払いきれない金利が、ローン残高に積みあがっていくのです。その結果、ローンの総支払額が増えたり、返済期間が延びたりするだけでなく、最終的に家を取られた上に借金が残るといった危険性もあるのです。
したがって、変動金利型の住宅ローンを利用する場合には、これらのルールを理解した上で、金利動向に敏感になり、必要であれば固定金利への切り替えなども視野に入れたライフプランを考えておくことが大切です。特に、金利が上昇局面に入った場合には、定期的な見直しや将来的なリスクに備えた対策が重要になります。