【自己紹介】不動産業界30年以上。土地・戸建の売却に向き合う不動産屋です
👤 はじめまして。羽賀徹です。
昭和49年生まれ。不動産業界に入って30年以上になります。大学卒業後、デベロッパーや地場の不動産会社を経て、大手仲介会社へ転職しました。
大手仲介会社では、土地、戸建、マンションなど、多くの売買取引を経験しました。その後、仲介経験だけで独立することに不安があり、売主側の仕事も勉強したいと考えて総合不動産会社へ転職し、43歳のときに独立しました。
🏢 仲介だけでは不安で、売主側の仕事も経験しました
大手仲介会社では、売主と買主の間に入り、取引をまとめる仕事を数多く経験しました。ただ、仲介だけを経験した状態で独立することには、どこか不安がありました。
売主側の仕事を知りたい。自分で不動産を仕入れ、商品として再生し、売却するところまで経験したい。そう考えて総合不動産会社へ移り、土地や戸建、区分マンションの仕入れから、建物を取り壊した土地の販売、新築戸建、中古戸建やマンションのリノベーション再販売まで、一通り経験しました。
扱ったのは普通の不動産だけではありません。私道持分の売買、建築基準法第43条の許可や認定が必要な道路、再建築不可、事故物件、底地・借地権、地方や郊外にある不動産など、少し癖のある不動産も数多く取り扱ってきました。
仲介会社として物件を見るのと、自分が買主になって不動産を見るのとでは、見え方が違います。道路、接道、擁壁、境界、建物の状態、解体費用、再利用できるかどうか。買ったあとに問題が出れば、自分たちがその責任を負うことになります。
この経験は、今の売却相談でも大きく役立っています。売主から見た不動産だけではなく、買主がどこを見るのか、どこに不安を感じるのか。その両方を考えながら、売却方法を提案できるようになりました。
⚠️ 失敗やクレームもたくさん経験しました
独立に至るまでには、実に多くの失敗やクレームがありました。今振り返ると、よくここまで遠回りしたなと思います。
不動産取引では、ちょっとした確認不足が大きな問題につながります。売主から聞いていなかった。買主への説明が足りなかった。事前に確認しておけば防げた。そんな経験も数多くしてきました。
失敗やクレームを乗り越えるたびに、売主を守るための危険察知能力と、問題が起きたときの対処法が少しずつ身についていったように思います。もちろん、失敗なんてしない方がいいに決まっています。ただ、たくさん失敗をして、遠回りをしたからこそ、今の私があるのも事実です。
もともと、ワクワクすることや新しいことが好きで、「まずはやってみる」が身上です。失敗を恐れて動かないよりも、実際に経験して、その都度考える。今もその繰り返しです。
独立後は電子書籍を出版し、50代になってからはココナラやnoteにも挑戦。最近ではAIも使いながら、「不動産売却のことを、もっと分かりやすく伝えるにはどうすればいいか」と日々試行錯誤しています。
🏠 なぜ土地・戸建売却を専門にしているのか
羽賀不動産では土地・戸建の売却を中心にお手伝いしています。
土地や戸建は、一見すると同じ住宅地の中にある普通の不動産でも、調べてみると条件が大きく違うことがあります。再建築が可能なのか。接道間口は足りているのか。敷地が接している道路は、建築基準法上の道路なのか。道路と敷地に高低差はないか。擁壁はないか。建物は再利用できる状態なのか。
普通、道路と聞けば、公道か私道かを気にすると思います。私たち不動産業者は、それだけではなく、その道路が建築基準法上のどの道路に該当するのかまで確認します。
建築基準法上の道路ではない場合には、再建築する方法や救済措置が残されているのか、役所との協議が必要なのか。旗竿地のような路地状敷地も、接道間口と奥行きによって、建築できるかどうかが変わる場合があります。
道路との高低差も重要です。道路より敷地が高いのか、低いのか。擁壁があるなら状態はどうなのか。再建築するときに、どのような費用がかかる可能性があるのか。建物についても、リフォームやリノベーションで再利用できるのか、老朽化が進み、解体して土地として考えた方がいいのかで、買主も価格も変わります。
こうしたことを確認しなければ、現実的な売却価格や売却方法は判断できません。
私のところには、一般的な分譲地や住宅地の不動産だけではなく、「現状では再建築できないと言われた」「私道の所有者がたくさんいる」「擁壁や崖がある」「地方にある空き家や実家を処分したい」といった相談も入ります。
このような不動産は、最初から査定額だけを出してもあまり意味がありません。何が問題なのか、本当に売れないのか、調査や協議で解決できるのか、条件を踏まえれば買い手が見つかるのか。これらを確認し、売却方法や価格を考えていきます。
📍 港南区・金沢区・横須賀市を中心にしている理由
私は港南区で生まれ育ち、現在は金沢区に住んでいます。
大手仲介会社に在籍していた頃は、上大岡の店舗で長く仕事をしていました。そのときに、港南区、金沢区、磯子区の土地や戸建を数多く取り扱っています。
地元である港南区、現在住んでいる金沢区、そして実際に多くの売買を経験した地域。現在はこの地域を中心に、横須賀市も含めて土地・戸建の売却仲介を行っています。
ただ査定額を出すだけではなく、これまでの経験をフルに使い、売主の事情と不動産の状態を確認して、どう売るべきかを考える。土地・戸建の不動産売却専門家として、私はこの仕事に取り組んでいます。
💰 私が査定額だけを見ない理由
不動産売却を考えたとき、多くの売主が最初に気にするのは、「高く売れるか」「いくらで売れるか」という金額です。自分の大切な資産ですから、気になるのは当然だと思います。
ただ、査定額を見る前に確認した方がいいことがあります。そもそも、なぜ売るのか。売ったあとにどうするのか。いつまでに売りたいのか。売却の流れや諸費用を理解しているのか。家族や相続人との話はまとまっているのか。
不動産の状態だけではなく、売主側の事情も、売却方法や価格に大きく影響します。金額だけ先に見ても、肝心なところが決まっていなければ、かえって判断しづらくなることもあります。
土地や戸建は、現地を見なくても、ある程度の相場を出すことはできます。ただし、相場が分かったからといって、そのまま売れるものではありません。
📊 「高く売りたい」と「高く売れる」は違う
自分の資産ですから、高く売りたいのは当たり前です。私も、売主の不動産を安く売りたいとは思っていません。
ただ、不動産が理由もなく高く売れることは、ほとんどありません。相場より高い価格で成約した不動産には、それなりの理由があります。土地の形が良い。道路条件が良い。日当たりが良い。同じ地域でなかなか売りに出ない。隣地所有者が買うなど、その不動産を特別に必要としている人がいた。価格には、必ず理由があります。
広告では「相場より高く売れました」「査定価格より高く成約しました」といった言葉をよく見かけます。では、何と比べて高かったのでしょうか。最初の査定額を低く出しておけば、査定額より高く売れたと言うこともできます。相場が上昇している時期なら、販売している間に周辺価格が上がった可能性もあります。
広告を見て、「私の家も高く売れる」と考えるのは危険です。
購入検討者は、売主の希望をかなえるために不動産を買うわけではありません。少しでも納得できる価格で買いたいと考えます。私たちだって、買い物をするときには価格を比較します。同じ商品なら、条件が良く、納得できる価格のものを選ぶはずです。
不動産も同じです。売主は高く売りたい。購入検討者は納得できる価格で買いたい。最初から利害は一致していません。
物件の条件と価格のバランスを見ながら、売主と買主の間をつなぐ。それが私たち仲介業者の仕事です。
以前、売主の希望を優先して相場より高い価格から販売を始めたものの、1年間、内見も問い合わせも入らなかったことがあります。最終的に私が提案していた価格帯へ変更すると、わずか2週間で購入申込が入りました。
ただ、その1年間は下がり相場でした。もっと早く価格を見直していれば、違う結果になっていたかもしれません。そのとき売主から言われた言葉が、「いくらなら売れるんだ！」でした。
🤝 判断するのは売主です
私は、不動産会社が一方的に価格を決めたり、売却を進めるものだとは考えていません。
売り出したあと、問い合わせが入っているのか、内見につながっているのか、購入検討者がどんな反応をしているのか。そうした市場の反応を確認し、売主に伝えます。
反応が弱ければ、価格変更や売却方法の見直しを提案することもあります。ただし、最終的に価格を変更するか、そのまま続けるかを決めるのは売主です。
私の仕事は、判断材料を出すことだと思っています。現在の価格でどんな反応が出ているのか。周辺の競合物件はどう動いているのか。このまま進めた場合と、価格を見直した場合で、どのような違いが考えられるのか。
その情報をできるだけ分かりやすく伝えたうえで、売主に判断してもらいます。
📉 一括査定サイトの高い査定額には注意しています
一括査定サイトは、一度入力をすれば複数の不動産会社に査定を依頼できる便利な仕組みです。ただ、仲介会社が提示する査定額は、その会社が実際に買う価格ではありません。「このくらいで売れると思います」という予想です。
高い査定額を出した会社の方が、自分の不動産を高く評価してくれたように感じるかもしれません。私は、ときどき競合会社の中で一番低い査定額を提示し、「お宅はもう結構です」と瞬殺されることがあります。私の査定が低いのではなく、他社が売却依頼をもらうために高い価格を出している場合もある、ということなんですけどね。
もちろん、本当に高く売れる理由があるなら、私もその理由を説明して高い価格を提案します。根拠がないのに期待だけを持たせることはしません。
🚫 すべての売却を引き受けるわけではありません
相談を受けた結果、今は売らない方がいいと考えれば、そうお伝えします。希望価格では難しいと思えば、その理由も話します。
売却する前に、家族や相続人との話し合いを先に行った方がいいこともあります。所有者本人の意思が確認できなければ、売却の話を進めることもできません。状況を考えると、今すぐ動かない方がいい不動産もあります。
売却依頼をもらうためだけに、「大丈夫です」「高く売れます」とは言いません。判断材料が不足したまま進めれば、あとで後悔する可能性があります。
できることはできる。難しいことは難しい。無理なことは無理。
確認したうえで、はっきりと伝えます。
📩 こんな売却相談を受けています
港南区・金沢区・横須賀市を中心に、土地・戸建の売却相談をお受けしています。直近で売りたい方だけではなく、将来売却する可能性があり、今のうちに準備や問題点を確認しておきたい方からの相談もあります。
相続した実家が遠方にある。空き家になっている。家の中に荷物が残っている。接道や擁壁に問題があると言われた。再建築できない可能性がある。古い家を解体するべきか迷っている。こうした相談でも構いません。
売却する前に費用をかけるべきかどうかも、先に相談してほしいと思っています。片付け、解体、測量、庭木の処分などは、売却方法によっては先に行わない方がいいこともあります。
対面だけでなく、オンラインで対応できる内容もあります。遠方に住んでいるのに、何度も現地へ行くのは大変です。
その場で分かることは、出し惜しみせずお伝えします。ただし、道路や再建築、擁壁、崖、開発許可など、役所調査や現地確認、資料取得をしなければ判断できないこともあります。その場合には、必要な調査について事前に説明します。
相談したからといって、羽賀不動産へ売却を依頼する必要はありません。話を聞いたうえで、他の方法や別の専門家への相談を勧める場合もあります。
私は、不動産売却で一番大切なのは、売主が状況を理解したうえで、自分で判断できることだと思っています。
これまで30年以上、不動産売買の仕事をしてきました。同じ不動産はひとつもありません。
だからこそ、一件ずつ確認し、考え、売主と話をしながら進めています。
土地・戸建の売却で迷っていることがあれば、私を頼ってください。
