不動産投資の失敗から学ぶ10の教訓｜第7話現金を使い切らない
資金不足は、黒字経営でも起こる💴⚠️
不動産を購入するとき、多くの人が悩むのが、
「自己資金をいくら入れるか」
という問題です。
自己資金を多く入れれば、借入金は減ります。
毎月の返済額も少なくなり、融資を受けやすくなる場合もあります‼️
そう考えると、
「手元のお金は、できるだけ頭金に入れた方が安全なのでは？」
と思いますよね❓
私も物件を前にすると、こう考えたくなります。
「自己資金を多く入れれば返済も楽になる」
「せっかく貯めたお金だから、ここで使おう」
「購入すれば、来月から家賃も入ってくる」
とても前向きです😊
しかし、それは安全な判断とは
限りません🙅
物件を購入できても、通帳の残高がほとんどなくなれば、購入後の空室や修繕に対応できないからです😭
不動産賃貸業は、物件を買った瞬間に終わるのではありません。
そこから経営が始まります🏠
「物件を買える」と「経営を続けられる」は違う
例えば、1,000万円の現金をすべて頭金に入れたとします。
借入金は減ります。
返済額も少なくなります。
ところが購入直後に、
✅エアコンが故障
✅給湯器を交換
✅空室の原状回復
✅外壁から水漏れ
このようなことが重なれば、すぐに現金が必要になります😭
そこで妻社長から聞かれます。
「購入後、現金はいくら残るの？」
私の答え。
「物件は残ります‼️」
はい。
質問にまったく答えていません🤣
物件は資産ですが、給湯器の交換代を建物の壁で支払うことはできません。
大家に必要なのは、資産だけではなく、
すぐに使える現金です。
購入に必要なのは頭金だけではない
不動産を購入するときは、物件価格以外にも多くの費用がかかります。
✅仲介手数料
✅登記費用・司法書士報酬
✅融資事務手数料・保証料
✅火災保険料
✅固定資産税の精算金
✅不動産取得税
✅購入直後の修繕費
特に不動産取得税は、購入からしばらくして請求されることがあります。
物件を購入して安心した頃に届く納税通知書。
こちらが忘れていても、税金の方は住所をしっかり覚えています🤣
うへーやめてぇ😭
必要な現金は、次のように考えます。
頭金
＋購入諸費用
＋初期修繕費
＋購入後の予備資金
頭金だけを見ていると、本当に必要な金額を見誤ります。
注意しましょう⚠️
退去は「減収」と「支出」を連れてくる🚪
入居者が退去すると、その部屋の家賃収入がなくなります。
さらに、
✅原状回復費
✅室内清掃費
✅設備交換費
✅広告料
✅フリーレント
などの支出も発生します。
つまり退去は、
収入を減らしながら、支出を増やします。
しかも、入居者が大家の収支を考えて、退去時期を調整してくれるわけではありません。
「できれば一部屋ずつ、間隔を空けてお願いします」
と言いたいところですが、そんな退去予約制度はありません🤣
黒字でも現金はなくなる
不動産賃貸業では、帳簿上は利益が出ていても、通帳に現金が残っていないことがあります。
理由は、借入金の元金返済が経費にならないからです。
例えば、
家賃収入600万円
経費200万円
年間返済300万円
うち元金220万円・利息80万円
この場合、単純計算では帳簿上の利益は、
600万円－200万円－80万円
＝320万円
一方、実際に増える現金は、
600万円－200万円－300万円
＝100万円
利益は320万円でも、現金の増加は100万円です。
ここで150万円の緊急修繕が発生すれば、50万円不足します。
利益があることと、支払える現金があることは別です。
請求書に、
「当社は黒字なので大丈夫です」
と書いても、支払いを待ってはくれません🤣
現金は「時間」と「選択肢」を与えてくれる
手元資金があれば、複数の業者から見積もりを取れます。
空室が出ても、焦って家賃を下げずに済みます。
修繕方法を比較し、落ち着いて判断できます。
現金は、ただ通帳で眠っているお金ではありません🙅
トラブルが起きたときに、冷静に判断するための時間と選択肢です✨
手元資金をすべて使わなければ買えない物件は、今の自分には少し大きすぎるのかもしれません。
見送ることは失敗ではありません。
購入後の経営を守るための、立派な判断です。
利益は成績表。現金は体力。
帳簿上の利益が黒字でも、現金がなければ経営は続けられません。
反対に、十分な現金があれば、一時的な空室や修繕を乗り越えられます。
利益は経営の成績表。
現金は経営を続けるための体力です。
成績が良くても、体力がゼロでは走り続けられません。
ちなみに私は、通帳残高が増えると夢を感じます。
一方、妻社長には、
「これから必要になるお金」
に見えているようです。
同じ通帳を見ているはずなのに、私には夢が見え、社長には支払予定が見える。
夫婦で賃貸経営をするうえで、非常にバランスのよい役割分担です🤣
次回、第8話は、
「節税だけを目的にしない」
についてお伝えします。
👉自己資金まじ大事‼️
私が自己資金を枯渇した時に復活して、さらにアパート2棟を購入した体験です。
何度も言います自己資金まじで大事です‼️
👉自己紹介
👉当シリーズアーカイブ
