sideFIREと持ち家は両立するのか、本気で計算してみた

前回の投資記録の最後で、少しだけ触れました。

「家を買いたい気持ちがある」と。

今日は、その話です。

ただ、私は勢いで家を買うのは怖いです。

過去に、よく調べずに大きな買い物をして、後悔したこと（積立保険です）があるからです・・・

だから今回は、勢いではなく、数字で考えることにしました。

ライフプランを本気で作って、シミュレーションしてみたのです。

■ なぜ、家を考え始めたのか

きっかけは、家族が増える可能性です。

今は補助のきいた賃貸に住んでいて、正直、このまま賃貸の方が住居費の負担は軽く、資産形成には圧倒的！に有利です。

でも、子どもを迎えることを考えると、

自分たちの家がほしいという気持ちが芽生えてきました。

とはいえ、私はサイドFIREを目指しています。

50歳で仕事を軽くして、資産と少しの労働で暮らす。それが目標です。

家を買えば、資産形成に大きく影響します。

「持ち家は資産形成の敵」という言葉も、よく聞きます。

夢（持ち家）と、目標（サイドFIRE）。

この2つは両立するのか。

気持ちだけで判断せず、数字に聞いてみることにしました。

■ やはり現実は甘くなかった

ライフプラン表を作って、収入・支出・資産をもとに、

何パターンもシミュレーションしてみました。

そして、最初に突きつけられた結論がこれです。

「50歳でサイドFIRE」と「家を買う」は、そのままでは両立しない。

50歳で仕事を大きく減らして、かつ家のローンを抱えると、

老後に資産が尽きる結果になりました。

理想を並べただけでは、成り立たない。

数字は、正直です。

ここで「じゃあ家は諦めよう」と考えるのは簡単でした。

でも、私はもう一歩ねばってみました。

■ 「二者択一」をやめて、「中間点」を探した

家か、サイドFIREか。

そういう二者択一で考えるのをやめました。

代わりに、「両立できるポイント」を探しました。

具体的には、

・サイドFIREを始める年齢

・その後の働く割合（週何日働くか）

・家の借入額

この3つの組み合わせを、片っ端からシミュレーションにかけました。

そうして分かった、いちばん大事なこと。

効くのは「借入額」よりも、「引退年齢」と「働く割合」だったことです。

家のローンを少し減らすだけでは、あまり改善しませんでした。

それよりも、

・サイドFIREを50歳ではなく、53〜55歳に少し遅らせる

・あるいは、50歳のままでも、働く割合を少し増やす

このどちらかを選べば、家を買っても計画が成り立つ。

そういう答えが、数字から見えてきました。

「全部を理想通りにはできない。でも、少し妥協すれば両立する」

これが分かっただけで、頭の中がすっきりしました。

漠然とした不安が、具体的な選択肢に変わったからです。

■ もう一つの武器：配当をローンにぶつける

引退年齢や働く割合を調整する。

それが一つの答えでした。

でも、私にはもう一つ隠れた手札、「配当金」があるのです。

過去の記事でも紹介した通り、私は日本の高配当株を持っていて、

毎月、少しずつですが配当が入ってきます。

そして、この配当は、これからも育てていく方針です。

これからも入金は増やしますし、増配もあります。

私が持っているのは、配当を増やしてくれる傾向のある銘柄が中心。

持っているだけで、受け取る配当が年々増えてくれる・・・はず！

なので、ちょうど家を考える3〜4年後のタイミングには、

それなりに育っているはずなのです。

そして、この育った配当を住宅ローンの返済に充てます。

配当によって、ローンの負担が、まるごと家計を圧迫することを防ぐクッションになってくれるのです。

「配当という別の収入源が、ローンの一部を肩代わりしてくれる」

という構図になります。

また、配当はその後も育て続ける予定です。

つまり、配当の成長がローン返済を楽にしてくれますし、金利が上がっても家計へのダメージを和らげてくれるはずです。

以前、私は「配当は再投資せず、使う方針」と書きました。

その使い道の一つが、これです。

家という大きな買い物を、配当が支えてくれる。

働く量を増やすだけが、両立の道ではない。

自分で育てた不労所得を、ぶつけていく。

これも、投資を続けてきた私にできる、攻め方の一つです。

■ 「勢いで買う」のをやめて、発動条件を決めた

そのうえで、私は家を買うための「発動条件」を決めました。

いきなり買うのではなく、

「この条件が全部そろったら、動く」という形にしたのです。

条件は3つ。

【1】資産の条件

頭金を出して、生活防衛資金も残して、

それでも計画が崩れない水準まで、資産が育っていること。

現状はまだまだです。

一つの目標に新NISAを埋め切ることを考えています。

【2】転勤の条件

実は、数年後に他県への異動の可能性があります。

以前の私なら、これがネックで動けませんでした。

でも今は、

資産という土台ができれば、いざとなれば転勤を断る、

最悪は転職する、という選択肢が持てる。

と考えています。

会社に人生を左右されるのが、正直、馬鹿らしくなってきました。

「資産で、転勤を断れる自由」を手に入れてから、家を買う。

当たり前なのですが、会社よりも家族の幸せを考える。

それが2つ目の条件です。

【3】物件の条件

希望のエリアで、条件に合う物件が、予算内で出てくること。

新築で買おうとは思っていません。

中古で自分たちが納得できる物件を探しています。

この3つが全部そろうまでは、動かない。

逆に、そろったら迷わず動く。そのための準備をしておく。

そう決めておけば、勢いで失敗することも、

チャンスを逃すこともありません。

■ 金利のこと

家の話で避けて通れないのが、金利です。

今、固定金利はすでに上がりきってしまった印象です。

なので、選ぶなら変動金利が現実的だと思っています。

「変動は、これから金利が上がったら怖い」

その気持ちは分かります。

「今年あと2回、来年も2回利上げ」といった、煽るような記事も見かけます。

でも私は、そこまで急には上がらないと見ています（あくまで私の予想です）。

日本の政策金利を急激に上げると、経済のほうが持たない。

だから日銀は、上げたくても急には上げられない。

けん制しながら、ゆっくり上げていく。そんなイメージを持っています。

では、上がるのは変わらないよね、と思うかもしれません。

大事なのは、ここです。

上がらないと思って低い金利で計画するのではなく、

「ゆっくり上がる」前提で、想定金利を高めに置いて計算しておきます。

私は、保守的に2.5%くらいのストレス金利で返済計画を組みました。

一時的に3％などに上振れる可能性もありますが、平均化した想定です。

そうしておけば、多少金利が上がっても慌てないし、

「低いうちに急いで買わなきゃ」と焦る必要もなくなります。

恐れすぎず、楽観しすぎず。

金利についても、いつもの方針は変わりません。

■ そして、家は「売る」ことも視野に

もう一つ、気が楽になった考え方があります。

家を「一生住む終の棲家」だと思うと、失敗が怖くて動けません。

でも、「資産の一つ」として捉えて、

状況が変われば売ることも視野に入れる考えです。

そう考えたら、ぐっと気持ちが軽くなりました。

家も、株と同じ。

持ち続けることが目的ではなく、

自分たちの暮らしにとって最適なら持つし、そうでなくなれば手放す。

そう思えるようになったのは、

投資を通して「資産との付き合い方」を学んできたからかもしれません。

■ まとめ

・家を買いたい気持ちが芽生えた。でも勢いでは決めない

・シミュレーションしたら、50歳サイドFIRE＋購入はそのままでは両立しなかった

・でも「引退年齢」か「働く割合」を少し動かせば、両立できると分かった

・育てた配当をローン返済に充てる。働く量を増やすだけが道じゃない

・勢いで買わず、資産・転勤・物件の3条件がそろったら動くと決めた

・金利は急には上がらないと見て、でも高めに見積もって計画

・家は生涯保有ではなく、売却も視野に。そう考えたら気が楽になった

適正なタイミングは、たぶん3〜4年後。

それまでは、条件を一つずつ満たしていくだけです。

夢を、勢いではなく、計画で叶えにいく。

これが、今の私の答えです。

※この記事は個人の家計とライフプランに基づく考え方の記録です。金利や制度の見通しは私個人の予想を含み、正確性を保証するものではありません。住宅購入や資産運用の判断は、ご自身の状況に合わせて行ってください。