住宅ローン控除の床面積はどっち？登記簿面積（内法）と壁芯の違い【マンション注意】

Poncha.j

2026年2月19日 11:08

壁芯って『へきしん』でも『かべしん』でもどちらでもよいのですが、やたらこだわる人がいました・・。

私の感覚では、建築に携わっている人は『かべしん』、不動産に携わっている人は『へきしん』と言っているような気がします！

どーも、Ponchaです('ω')

住宅ローン控除を利用する際、要件として

お部屋の面積が一定の大きさでなければいけません。

戸建ての場合は特に気にしなくても大丈夫なのですが、

マンションのような区分建物の場合って、床面積が

登記簿面積

壁芯面積

と二つあるんです！

住宅ローン控除を利用する場合、どちらの面積が対象になるのでしょうか？

ということで今回は

住宅ローン控除の床面積はどっち？登記簿面積（内法）と壁芯の違い【マンション注意】

というテーマでお話ししたいと思います！

同じ部屋なのに、登記簿面積と壁芯面積は異なるので、

それによって住宅ローン控除が利用できなくなることがあります！

しっかりと事前に把握しておく必要があります！

自身が運営しているブログ記事をそのまま転記しております！
今回はこちらの記事
https://ponchablog.com/2026/02/15/%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b3%e6%8e%a7%e9%99%a4%e3%81%ab%e5%bf%85%e8%a6%81%e3%81%aa%e3%81%8a%e9%83%a8%e5%b1%8b%e3%81%ae%e9%9d%a2%e7%a9%8d%e3%81%a8%e3%81%af%ef%bc%9f%ef%bd%9e%e7%99%bb/

住宅ローン控除とは

まず、「住宅ローン控除」について、ざっくりとご説明しておきます！

住宅ローンとは

住宅ローン控除や住宅ローン減税など、人によって読み方が異なりますが、

正式には「住宅借入金特別控除」といいます。

住宅ローンを利用して住まいを購入した場合に、

年末時点での住宅ローンの残高の0.7％が

入居時から最長10年～13年間にわたって

給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことをいいます。

減税になるお得な制度です！

住宅ローンの要件や期間については、

規制がかかったり

緩和されたり

と、新築物件、中古物件でも大きく異なるので、都度都度確認する必要があります！

住宅ローン控除に必要な面積とは

住宅ローン控除を受けるには、お部屋が一定の大きさ以上でなければいけません。

それは、

床面積が50㎡以上のお部屋

が条件となります。

つまり、あまり小さなお部屋には住宅ローン控除は使えないということなんですね。

ただここ近年、物価が上がったことや、単身の方も住宅購入をするのが増えたため

2026年度の税制大綱に、一定の条件を満たせば

新築、中古物件に限らず、

床面積が40㎡以上のお部屋からでも住宅ローン控除が利用できます！

となっております！

まだ確定はしていませんが、ほぼほぼ確定かと思われます！

住宅ローン控除には、登記簿面積が適用される

冒頭でもお話しましたが、

住宅ローン控除を利用する場合、要件として

お部屋の床面積が関係してきます！

で、厄介なのが、契約書を見てみると

壁芯面積

登記簿面積

と二つの面積が記載されています！

住宅ローン控除の要件となる面積は、

壁芯面積ではなく、登記簿面積が適用されます。

ちなみに、戸建ての場合は、

登記簿面積＝壁芯面積

となり、住宅ローン控除も壁芯面積となります！

なので、そこまで気にしなくて大丈夫です！

問題は、マンションのような共同住宅の場合です！

マンションの場合

登記簿面積と壁芯面積の数値が異なります！

さらに厄介なのが、面積は

登記簿面積　＜　壁芯面積

の関係になっており、住宅ローン控除を利用する際は、

壁芯面積より面積が小さい登記簿面積が適用されます！

ちなみに、その差異としては、

大体2～6㎡

ぐらいです！

住宅ローン控除は、

登記簿面積の面積が適用されるため、

基本的には床面積が50㎡以上

である必要があります！（2026年の税制大綱で要件が合えば40㎡になる予定）

つまり、壁芯面積が52㎡となっていても、

登記簿面積が49㎡

だった場合は、住宅ローン控除が利用できない！

ということになります！

減税が使える！

と思ったら、実は使えませんでした！

というかんじになりかねません！

もう少し深堀をしていきたいと思います！

マンションの場合、床面積の表記が二つある

ここからが今回のテーマの本題です。

マンションのような区分建物の場合、床面積の表記が二つあります。

・登記簿面積

・壁芯面積

です！

シレッと、冒頭が普通に使ってましたが、改めて言いたい！

なんやねん、それ！

ご安心ください！

それぞれ説明します！

登記簿面積とは

マンションなどの区分建物の登記簿面積とは、

壁の内側から計測した、

実際にお部屋として使える面積のことです。

壁や柱等の厚みとか一切関係なしということですね！

内法（うちのり）面積

という言い方もします。

壁芯面積とは

対して壁面積とは、

壁の中心から計測した面積で、壁の厚さや柱の大きさも含まれてきます。

図面上でしか計測はできません。

壁の中心なんて見ることができませんからね・・。

読み方としては、『かべしん』、『へきしん』どちらでも大丈夫です。

冒頭でもお話ししましたが、私の感覚では、

建築業界は、かべしん

不動産業界は、へきしん

と言っている印象があります。

同じ部屋で、登記簿面積と壁芯面積で大きさが異なる

同じ部屋ですが、

壁の内側から計測した登記簿面積

壁の中心から計測した壁芯面積

とでは、大きさが異なります。

先ほどお伝えしましたように、

登記簿面積　＜　壁芯面積

という関係です！

壁芯面積の方が面積は大きいです。

これが逆になることはあり得ません！

登記簿面積は、壁の内側から計測しているので、

壁の厚み分も含まれている壁芯面積よりは、面積は小さくなります！

登記簿面積と壁芯面積　どのくらい差異があるのか！？

では、実際に登記簿面積と壁芯面積とでは、どのくらい面積に差異があるのか？

これはお部屋の大きさ・柱壁の厚さによって異なります。

ざっくりですが、

2～6㎡ぐらい差が平均です。

ただ、100㎡を超えるお部屋だと、7・8㎡ぐらい差異があります。

床面積が大きければ、差異も大きくなる傾向はありますが、一概には言えません。

というのも、

80㎡ぐらいのお部屋でも、4～5㎡の差異だったり

建物の構造によっては、50㎡ぐらいのお部屋でも、

差異が4㎡ぐらいある物件もあるからです。

マンションで住宅ローンを利用する場合・・。

くどい様ですが、改めて床面積についてまとめたいと思います！

マンションの場合

・登記簿面積と壁芯面積があり

・登記簿面積　＜　壁芯面積

・その差異は、大体2～6㎡ぐらいある

・住宅ローン控除は、登記簿面積の面積が適用される。

・登記簿面積が原則50㎡以上でなければいけない（今後40㎡に変わる可能性大）

これで、なんとなく住宅ローン控除に必要なお部屋の面積について理解が出来たかと思います。

じつは、大事なポイントはここからなんです！

上記の内容を抑えておけば大丈夫！

と思ったら大間違い！

実はちょっと厄介なトラップがあるんです！

販売用の図面はすべて壁芯面積で記載されている

ここまで長々と説明したのには理由があります。

住宅の内見する際、

その建物の情報が記載されている販売図面を見ながらお部屋を見学します。

そこに記載されているお部屋の面積というのは、

すべて壁芯面積で表記されているんです！

登記簿面積は記載されていないんですね・・・。

鋭い方はもうお気づきかもしれません。

住宅ローン控除で該当する面積は、

登記簿面積です！

壁芯面積より小さい面積です。

つまり、販売図面記載されている壁芯面積が51㎡となっていても、

登記簿面積は49㎡という感じで、差異が生じて50㎡以下！！

住宅ローン控除受けれません！！

となってしまうわけなんです。

まさか・・。そんな偶然が・・。

なーんて思う方もいるかもしれませんが、

これは結構あるあるなので注意してください。

もし、購入したい物件が50㎡ぎりぎり、40㎡ぎりぎり

だった場合、登記簿面積がどのくらいなのか必ず確認するようにしましょう。

ちなみに、登記簿面積というのは、

重要事項説明書にも記載をされますが、

建物の登記簿謄本

にて確認することができます！

面積がギリギリな場合は、不動産会社の担当者さんに確認して取得してもらうようにしましょう！

なぜ登記簿面積で表記しないのか？

ふとここで、疑問を持たれる方もいるかもしれません！

だったら最初から販売図面には、登記面積を記載すればいいのでは？

でも、建築基準法上では、各階のお部屋の面積は、壁芯面積でOKとされており、

販売図面も壁芯面積表記でOK

となっているんです！

ただ、不動産登記法上では、登記に記載する面積は

マンションみたいな区分所有建物については、

内法面積である、壁の内側の面積で表記しなさい！

という風に定められているんです！

販売図面に記載されている床面積は壁芯面積であるため、

マンションの内見をした時、

表記されている面積より小さく感じる！

というのは、決して勘違いではなく、壁芯面積での表記になっているため

実際に使用できる面積は小さい！

ということなんです！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、住宅ローン控除の床面積はどっち？登記簿面積（内法）と壁芯の違い【マンション注意】

というテーマでお話しさせていただきました。

マンションの場合は、面積が二つあるから間違えないでね！

というお話です！

マンションの場合、登記簿面積は、

建物の登記簿謄本を取得しないとわかりません。

通常は、不動産会社の営業マンがちゃんとアナウンスしてくれますが、

中には何も言ってくれない営業マンもいます。

その際は事前に建物の登記簿謄本を取得してもらい、確認してほしいとお伝えしましょう！