【1棟マンション経営】融資を制する者が不動産投資を制する。金融機関攻略法と「融資打診書」の作り方を完全公開

はじめに

「銀行に断られた。やっぱり自分には無理なのか」

1棟収益マンション投資を志す多くの人が、この壁に当たって撤退します。しかし、断られた理由を深く聞いたとき、こう気付くことがほとんどです。「断ったのはその銀行であって、不動産投資そのものではない」と。

融資は「もらうもの」ではなく「引くもの」です。属性・物件・戦略の組み合わせで、同じ人間でも通る銀行と通らない銀行が明確に存在します。正しい打診先を選び、正しい書類を作り、正しい順番で動けば、融資はコントロール可能なプロセスです。

本記事では「どの銀行に・どんな順番で・何を用意して・どう交渉するか」を、実務レベルで完全解説します。

第1章　なぜ「金融機関選び」が最初の勝負どころなのか

不動産投資における融資は、金融機関によって審査基準が根本的に異なります。A銀行で断られた物件が、B銀行では即日内諾になることは珍しくありません。

その理由は、各金融機関が独自の「融資方針」を持っているからです。

メガバンクは「法人実績・大規模物件・安定キャッシュフロー」を重視します。
地方銀行は「属地主義(物件所在地エリア内の申込者)・安定雇用・長期取引関係」を重視します。
信用金庫は「地域密着・小規模物件・地縁・業縁」を重視します。ノンバンク系(オリックス銀行・東京スター銀行等)は「物件の収益力・担保評価」を重視し、審査基準が柔軟な分、金利はやや高めです。

同じ物件・同じ属性でも、どの金融機関を選ぶかで「通る/通らない」が決まります。自分の属性がどの金融機関に向いているか、以下の図解で確認して下さい。

第2章　属性別・金融機関の選び方と優先順位