不動産3Dイメージシミュレーションを作ってみた

きっかけは、3つの検討が重なったこと

少し前、土地や家についての検討が3つ、時期を同じくして重なった。

一つは、競売への投資検討である。もう一つは、実家のこと。今年祖母が亡くなったため空家となった。その後どうするかを考える必要が出てきた。そして三つ目は、FIREに伴う新住居の検討である。

立場はそれぞれ違う。投資として買う側、相続した土地を持つ側、これから住む家を探す側。だが、どの検討でも共通して欲しくなったものがあった。「この土地に建てたら、どうなるか」の具体的な姿である。

競売の検討で、毎回やっていた作業

競売物件を分析していたとき、物件ごとに建ぺい率と容積率を調べ、敷地の形から「だいたい何階建てで、何戸くらい入るか」の規模感を掴む作業を繰り返していた。十数件見ていく中で、この作業は毎回ほぼ同じ手順だった。

結果として、競売への投資自体は見送った。私が不動産投資と競売について詳しくないこと、不動産市況が不透明で流動性の低下が懸念されたことが理由である。その判断の話は、また別の記事に書く。

ただ、分析の作業そのものは残った。これは自動化できるはずだ、という感覚である。

実家と新住居でも、同じものが欲しかった

空地になった実家の土地についても、考える順番は同じだった。残すにしても手放すにしても、その前に「建てたらどうなるか」が見たい。

新住居を探す側でも同じである。土地の情報を見ながら、ここに何が建つのかを頭の中で組み立てる。その想像を、もう少し具体的な形で先に見られないか。

投資、相続、住まい。入口は違っても、必要だったのは「建てた後の姿を先に見ること」だった。

調べてみたら、データは結構公開されていた

作り始める前に、そもそも材料があるのかを調べた。

用途地域、建ぺい率、容積率といったデータは、自治体や国の公的な情報として公開されている。航空写真も誰でも見られる。思っていたよりずっと、「公開されている側」に材料があった。

特に面白かったのが、国土交通省のPLATEAUである。都市の3Dモデルがオープンデータとして公開されていて、周辺の建物の高さや形までデータとして取れる。自分の土地だけではなく、周囲の建物との関係まで含めて「建てた後の姿」を考える材料になる。

作ったもの ― 土地の未来図

というわけで作ったのが、「土地の未来図」というサービスだ。
不動産の3Dイメージを作る、無料のWebサービスとして公開している。

使い方は単純で、地図の航空写真の上で土地を囲み、用途を選ぶ。
すると、その土地に建てられる建物の案が3つ（小さめ・中間・最大規模）3Dで表示され、延床面積、階数、戸数、概算費用の目安が並ぶ。
結果はURLで共有でき、家族と見ながら考えることもできる。
登録は要らない。個人情報は一切保持しない方針だ。

結果のレポートには、建物の案のほかに、その地点の参考情報も付けている。用途地域などの建築に関する情報に加えて、洪水の浸水想定や高潮といった、災害・地形に関する公的データである。

正直に書いておくと、災害については確認中の項目もあり、公式のハザードマップの代替にはならない。それでも、建物を建てる予定がない人でも、自宅の地点の災害に関する参考情報を見るだけでも、役に立つ部分はあるはずだと思っている。

β版です。ツッコミと要望を歓迎します

現在の状態はβ版である。できることは増やしている途中だし、表示や計算のおかしなところも残っていると思う。

だから、触ってみてのツッコミや要望は歓迎したい。特に、不動産関係の方に実務の目で見ていただけるとありがたい。規模の出し方や前提の置き方で、現場の感覚とずれているところがあれば知りたい。

もう一つ、Androidをお使いの方にぜひ触っていただきたい。端末側の確認がまだ手薄で、動いた・動かなかったの報告だけでも助かる。

いただいた指摘は、今後の改善の材料にする。

判断の前に姿を見る

作ってみて思うのは、私が欲しかったのは「正解」ではなく「判断の材料」だったということである。建てた後の姿を先に見ることができれば、買うかどうか、残すかどうか、建て替えるかどうかを、家族とも同じ絵を見ながら話せる。

競売でも、実家でも、新住居でも、判断の前に姿を見る。そのための道具として、同じような検討をしている方の役に立てばうれしい。

※表示される建物の案や費用は参考イメージと概算であり、実際に建築できることを保証するものではありません。

📌 この記事を書いている人 会社員(薬剤師)として働きながら、2025年に金融資産1億円に到達した個人投資家です。医療現場の感覚と投資家の視点で、AI時代に何が変わるのかを記録しています。
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▼ このnoteについて：「試して、やめて、残ったもの――投資歴15年の現在地」

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免責事項

本記事は、筆者個人の経験と公開情報をもとに、自ら作ったサービスの紹介と背景を整理したものであり、特定の不動産投資・物件購入・建築を推奨するものではありません。表示される内容は参考イメージと概算であり、実際の建築可能性や費用を保証するものではありません。不動産に関する判断は、ご自身の状況と専門家の確認を踏まえ、自己責任で行ってください。