「利益が吹っ飛んだ。1mだと思った高低差が、2mあった。」

土地を仕入れるとき、

高低差はかなり気をつけて見ています。

造成費に、そのまま跳ね返ってくるからです。

それでも一度、完全に読み違えたことがあります。

立地は最高でした。

普段から仕入れをしていて、

出せばしっかり売れているエリア。

現地を見たとき、もちろん高低差があることには気づいていました。

ただ、

「1mもないくらいかな」

そう見ていました。

造成費も見込んでいた。

だからこの失敗は、

高低差を「見落とした」わけではありません。

見ていたのに、見方を間違えた。

そこが、この土地の怖かったところです。

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高低差は、どこを基準点「0」と見るか。

計画を進めていくと、

想定していた高低差と違うことが分かりました。

自分の土地だけを見ていると、1mもないように見える。

でも、隣地側も下がっていた。

そこまで含めて見ると、

実際の高低差は2mを超えていました。

さらに、もう一つ。

現地には、

石積み擁壁の上にブロックが積まれていました。

いわゆる二段擁壁です。

既存のものをそのまま使うのは難しく、

撤去して、新しくつくり直す必要がありました。

さらに宅地造成工事も必要になった。

ここから、当初の造成計画が崩れ始めます。

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「つくれるか」だけを見ていた。

もう一つ、大きな誤算がありました。

工事するためのスペースです。

隣地との離隔がほとんどない。

重機が入らない。

掘削ができない。

型枠も組めない。

図面だけを見ていると、

「ここに擁壁をつくればいい」

で終わります。

でも、現場では違います。

その擁壁を、どうやってつくるのか。

そこまで考えないといけない。

今なら当たり前に見ています。

でも当時は、そこまで読み切れていませんでした。

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造成費、プラス500万円。

高低差。

二段擁壁。

隣地との離隔。

一つひとつの読みの甘さが積み重なって、

造成費は当初の想定から、

約500万円増えました。

結果、その土地は赤字になりました。

売れなかったわけではありません。

立地が悪かったわけでもない。

むしろ、普段からよく売れているエリアです。

それでも、赤字になった。

造成費用の計画が甘かった。

原因は、そこでした。

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売れる土地でも、赤字になる。

土地の仕入れをしていると、

「いくらで売れるか」

に意識が向きます。

もちろん、それは大事です。

でも同じくらい、

「いくらかければ、売れる状態まで持っていけるか」

を読まないといけない。

土地を買って終わりではありません。

解体する。

造成する。

擁壁をつくる。

水道を引く。

区画を整える。

そうやって初めて、

お客さんに渡せる土地になります。

仕入価格をうまく読めても、

その途中にかかるお金を読み違えれば、利益は簡単に消えます。

この土地で、それを痛感しました。

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あの失敗から、高低差の見方が変わった。

それ以来、

高低差のある土地を見るときは、

「何mあるか」

だけでは見なくなりました。

どこを基準点0として見るのか。

隣地との高低差はどうなっているか。

二段擁壁になっていないか。

そして、

工事するための離隔はあるか。

重機は入れるか。

掘削できるか。

型枠を組めるか。

土地を見るだけではなく、

そこで実際に工事しているところまで想像する。

これが、僕の中ではかなり大きく変わりました。

高低差がある土地が、悪いわけではありません。

擁壁がある土地も、

全部避ければいいわけではない。

ただ、

造成費用の計画の甘さは、致命的です。

僕は一度、それで赤字になりました。

土地を見るときは、

目の前にある土地だけを見るんじゃない。

その土地をどうつくって、

どう商品にするのかまで見る。

500万円余計にかかったあの土地は、

今でも高低差のある土地を見るたびに思い出します。

土地を見る目は、

こういう失敗からもつくられていく。

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土地びと。｜土地を見る目をつくる。