高齢化とベッドタウンの波。当たり前に感じる地方の空き家。

Masayuki Tsutsumi/ジャパンリアルター株式会社　代表取締役

2026年8月8日 19:50

「この辺りは、昔はベッドタウンとして人気があったんです」

空き家の相談で、そんな話を聞くことがあります。

駅から都心へ通勤する人が増え、住宅地が開発され、同じ時期に多くの家が建った。子どもが生まれ、学校ができ、商店が並び、地域に人が集まった。

その住宅地で、いま高齢化が進んでいます。

親世代が住み続け、子どもは別の場所へ移る。やがて相続が起きる。相続人は遠方にいて、実家には戻らない。家は空き、庭木が伸び、修繕の時期を過ぎ、売るのか貸すのか解体するのか決まらない。

これは一軒の家だけの話ではありません。

住宅地全体で、住む人、働く人、買い物をする人、車を運転する人、家を管理する人が変わっていく。空き家問題は、建物の老朽化だけではなく、地域の使われ方が変わる問題です。

私は、空き家の売買や相続不動産の相談を受けるとき、建物だけを見ないようにしています。人口、高齢化、交通、生活サービス、相続、土地の使い道を重ねて、次の需要がどこにあるのかを考えます。

この記事では、公式統計を確認しながら、高齢化とベッドタウンの波が空き家にどう影響するのか、そして売却・賃貸・活用・解体・土地利用にどんな可能性が残るのかを整理します。

1. 空き家900万戸という数字を、どう読むか

まず、全国の数字を確認します。

総務省統計局の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の全国の空き家は900万2千戸でした。総住宅数に占める空き家率は13.8％で、どちらも過去最高です。2018年は848万9千戸、空き家率13.6％でした。

1993年の空き家数は447万6千戸です。30年間で、空き家数はおおむね2倍になりました。総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

ここで、900万戸という数字をそのまま「すぐ使える空き家が900万戸ある」と読んではいけません。

空き家には、賃貸に出しているが入居者がいない住宅、売却中の住宅、別荘などの二次的住宅も含まれます。賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家は385万6千戸で、総住宅数に占める割合は5.9％でした。

この分類に入る家も、すべてが危険な放置空き家という意味ではありません。ただ、相続後に長期間使われていない、管理者が遠方にいる、修繕履歴が分からないといった物件が含まれるため、売却や活用の入口で確認が必要になります。

数字を分けて見ると、空き家問題の輪郭が変わります。

「空き家が増えている」という大きな事実と、「どの種類の空き家が、どの地域で、どの状態で増えているのか」は別の話です。

2. 高齢化とベッドタウンの世代交代

次に人口を見ます。

国立社会保障・人口問題研究所の全国推計では、65歳以上人口の割合は、2020年の28.6％から、出生中位・死亡中位の推計で2045年に36.3％、2070年に38.7％となっています。国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」

全国平均だけを見ると、ゆっくり高齢化が進むように感じます。

しかし、地域別に見ると差が大きい。令和5年推計では、2050年の総人口が2020年の半分未満になる市区町村が約20％に達し、65歳以上人口の割合が50％以上になる市区町村は3割を超えるとされています。2050年の65歳以上人口が2020年を下回る市区町村も約70％に達する見込みです。国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

ここには、一見すると矛盾があります。

高齢者の割合は上がるのに、高齢者の人数は減る地域がある。これは、若い世代の流出と総人口の減少が、それ以上の速度で進む地域があるということです。

ベッドタウンも一枚岩ではありません。

駅に近く、生活サービスが残り、若い世代が入ってくる住宅地もあります。反対に、駅から遠く、車が前提で、商店や病院、バス路線が減り、同じ世代の住民が一斉に高齢化する住宅地もあります。

後者では、家が古くなったことだけでなく、「次に誰が住むのか」が見えにくくなります。

3. 空き家が増えると、不動産価格はどう変わるか

空き家が増えたから、すべての不動産価格が下がる。

これは少し乱暴な見方です。

実際の価格は、駅距離、道路、土地の形、建物の状態、災害リスク、学校、買い物、医療、通勤、地域の賃貸需要などで変わります。空き家が多い地域でも、駅前や商業地に近い物件は取引が続くことがあります。

一方で、買い手が少ない地域では、同じ価格で売り続けることが難しくなります。

買主は、購入価格だけでなく、購入後の修繕費、固定資産税、管理費、解体費、売却までの期間を考えます。さらに、将来また売れるのか、賃貸に出せるのか、子ども世代が住むのかを見ます。

つまり、人口が減る地域では、建物の価格だけでなく、将来の出口が値付けに入ってくる。

同じ築40年の家でも、駅徒歩圏で土地の形が良ければ、建て替えたい買主がいるかもしれません。車がないと生活できず、敷地への道路も狭く、周辺の賃貸需要も弱いなら、建物を直しても投資回収が難しくなることがあります。

空き家の価格は、「過去にいくらかけたか」ではなく、「将来どのように使えるか」で見られます。

この視点は、以前から整理してきたジャパンリアルターの空き家査定・売却事例ともつながります。高い材料を使った、特注家具がある、建築時に費用がかかったという事実は、買主が使える状態であれば評価されます。しかし、現在の需要に合わなければ、修繕費や撤去費として計算されることもあります。

4. 「古い家」ではなく、次に使う人がいるかを見る

空き家の相談では、「築年数が古いから売れない」という言葉をよく聞きます。

けれど、築年数は判断材料の一つです。価格の分かれ目になるのは、次に使う人がいるかどうかです。

たとえば、次のような需要が考えられます。

若い世帯が購入して、必要な範囲だけリフォームする
地域に戻る子ども世代が、実家を改修して住む
個人投資家が賃貸用に再生する
小規模な事務所や店舗として使う
高齢者向けの生活支援や福祉の拠点にする
二地域居住や短期滞在の拠点にする
解体して、駐車場、分譲、隣接地との一体利用を考える

ただし、これらは「可能性がある」という話であって、どの空き家でも実現するわけではありません。

用途を変えるなら、用途地域、接道、建築、消防、上下水道、近隣、駐車場、運営者、改修費などの確認が必要です。高齢者向けの施設や宿泊施設にする場合は、さらに個別の許認可や基準の確認が必要になります。

可能性を語るときほど、使う人と運営する人を先に考えます。

5. 空き家活用は、リフォームから始めない

空き家活用というと、まず内装のリフォームを思い浮かべる人が多いです。

壁紙を張り替える。キッチンを新しくする。外観を整える。写真を撮り直す。

もちろん、建物の状態を改善することは大切です。ただ、リフォームを先に決めると、使い道のないきれいな空き家ができることがあります。

私は、活用を考えるとき、次の順番で整理します。

5-1. その地域に、誰の需要があるか

高齢者が多い地域なら、若い世帯向けの大きな戸建てをそのまま売るより、管理のしやすい住宅や生活支援につながる使い方が合うかもしれません。

駅から遠くても、周辺に働く場所があり、車を使う世帯がいるなら、駐車場や倉庫、事業所としての可能性が出る場合があります。

逆に、需要がないのに「カフェにしたい」「シェアオフィスにしたい」と考えても、改修費だけが先に出ていきます。

5-2. 誰が運営するのか

不動産を活用するには、所有者が持っているだけでは足りません。

賃貸なら募集、契約、修繕、家賃管理が必要です。店舗なら営業、集客、仕入れ、人件費が必要になります。地域の拠点にするなら、自治体、自治会、福祉事業者、民間事業者など、関係者の役割を決める必要があります。

「使い道」はあっても、「運営者」がいない。これは空き家活用でよく起きる問題です。

5-3. 改修費を回収できるか

数百万円単位の改修費をかけるなら、家賃や売却価格にどう反映するのかを計算します。

売却の場合、売主がかけたリフォーム費用を、買主がそのまま評価するとは限りません。賃貸の場合は、家賃差額で何年かけて回収するのかを見ます。

改修費、空室期間、固定資産税、保険、管理費、修繕の予備費を含めて、運営が続くかを確かめます。

6. 土地活用の選択肢を、需要から逆算する

建物を残すか、解体するか。

これは、築年数だけで決められません。

建物を残す選択肢には、売却、賃貸、事業利用、二地域居住、地域の生活支援などがあります。解体する選択肢には、駐車場、戸建て用地、隣接地との一体利用、公共的な空地などがあります。

ただ、土地活用という言葉には注意が必要です。更地にすれば何でもできるわけではありません。

道路に接しているか。再建築できるか。土地の形は使いやすいか。上下水道は引き込めるか。造成や擁壁の費用はないか。周辺で駐車場が足りないのか。新しい住宅を買う人がいるのか。

これらを確認せずに解体すると、建物の価値と土地の使い道を同時に失うことがあります。

反対に、隣接地と一体にすれば使いやすくなる、道路の条件を整理できる、近隣の事業者が必要としている、といった場合は、一つの敷地だけで考えない方がよいこともあります。

国土交通省も、人口減少や高齢化で空き家・空き地が発生する住宅団地について、土地利用需要との乖離、生活サービスの低下、地域交通などを一体で考える必要があると整理しています。国土交通省「住宅団地再生」連絡会議

7. 実務で見る、売る・貸す・壊すの分かれ目

ここでは、複数の相談に共通する判断を、特定できないよう一般化して書きます。

7-1. 売る方が早い空き家

相続人が遠方にいて、家を使う予定がない。修繕費の見込みも読めない。地域の賃貸需要が強くない。所有者が運営者になる意思もない。

この場合、無理に活用事業を始めるより、現況売却、買取、必要な整理だけをして売る方法を比較します。

売却価格だけでなく、管理費、固定資産税、草木の処理、雨漏り、相続人の合意にかかる時間も含めて考えます。

当社の空き家査定ページにも、残置物がある家、築年数が古い家、個人投資家へ売却した家など、条件を整理して売買した事例を掲載しています。古いことだけで売れないと決めつけるのではなく、どの買主なら使えるかを考えるための事例です。

7-2. 貸す可能性がある空き家

駅から遠くても、地域に一定の賃貸需要がある。駐車場が確保できる。改修費が家賃で回収できる。管理を任せる体制がある。

この条件が重なるなら、賃貸の可能性があります。

ただし、賃貸に出せることと、賃貸経営として成立することは違います。募集期間、賃料の下落、修繕、退去、管理手数料、保険、税金を引いたあとに、所有者へ何が残るのかを見ます。

7-3. 壊して土地で考える空き家

建物の修繕費が大きく、間取りも需要に合わない。土地の形と道路条件が良い。近隣で新築や駐車場の需要がある。解体費をかけても、土地としての買主が見込める。

この場合は、解体後の使い方を具体的にしてから解体します。

更地にすること自体を目的にしないことです。更地にしたあと、誰が、何に使うのか。売るのか、貸すのか、所有し続けるのか。維持費はどうなるのかまで決めます。

8. ベッドタウンの空き家に残る可能性

高齢化が進む住宅地を見ると、マイナス材料ばかりに目が向きます。

人口が減る。空き家が増える。店舗が閉まる。バスが減る。住宅が古くなる。

確かに、これらは不動産の価値に影響します。

ただ、同じ住宅地の中でも、すべての場所が同じように衰退するわけではありません。

駅、病院、商業施設、学校、幹線道路、バス停、自治体の拠点などとの距離によって、次の需要が残る場所があります。高齢者が住み続けるための住宅、子育て世帯が入れる賃貸、在宅勤務のための仕事場、地域の小さな商業・福祉拠点などです。

国土交通省の住宅団地再生に関する資料でも、空き家・空き地の活用だけでなく、医療・福祉施設、商業施設、地域公共交通、シェアオフィスなどを組み合わせ、住宅団地を多機能化する方向が示されています。国土交通省「地域住宅団地再生事業計画の作成等に関するガイドライン」

これは、すべての空き家を施設に変えるという話ではありません。

大きな改修をする前に、地域に残っている需要と、足りなくなっている機能を把握する。そこに空き家や空き地を合わせていくという考え方です。

9. データを見るときに、気をつけたいこと

統計は、空き家を考えるうえで非常に役に立ちます。

ただ、数字をそのまま物件価格に置き換えることはできません。

9-1. 全国平均は、目の前の家の価格ではない

全国の空き家率13.8％という数字は、地域の傾向を見るものです。目の前の土地がいくらで売れるかは、個別の取引、道路、土地の形、建物、買主の需要で確認します。

9-2. 推計は、決まった未来ではない

2050年の人口推計は、一定の仮定に基づいた見通しです。実際には、移住、産業、交通、災害、自治体の施策、外国人の流入、住宅政策などで変わる可能性があります。

推計を見て「この地域は必ず終わる」と判断するのではなく、人口が減る前提でどんな需要が残るかを考えます。

9-3. 空き家数と危険な空き家は別である

空き家900万戸の中には、売却中、賃貸募集中、別荘なども含まれます。反対に、統計上の分類だけでは、個別の建物の危険度や相続の複雑さまでは分かりません。

数字は入口です。現地、登記、戸籍、修繕履歴、賃料、道路、周辺の需要を重ねて、初めて不動産の判断になります。

10. 空き家の未来は、地域の使い方で変わる

高齢化とベッドタウンの世代交代は、これから多くの地域で進みます。

空き家が増えるのは、建物だけの問題ではありません。家を使う人が変わり、土地の役割が変わり、商業や交通や福祉の配置が変わる。その変化が、一軒の不動産に表れているのだと思います。

だから、空き家の相談で「売るか、壊すか」だけを急いで決めると、選択肢を狭めることがあります。

その家を次に使う人はいるのか。貸すなら、どんな世帯が入るのか。活用するなら、誰が運営するのか。土地にするなら、解体後に何ができるのか。相続人は合意できるのか。改修費を回収できるのか。

この順番で考えます。

使える空き家は、早く使い道を探した方がよい。使いにくい空き家は、無理な活用をせず、売却や解体を含めて整理する。地域の空き家・空き地バンクや、自治体の制度を調べる方法もあります。国土交通省「空き家を売る・貸す際に活用できる制度」

高齢化の波は、空き家を増やす力になります。

同時に、住まい方、働き方、介護、地域交通、事業の場所を見直すきっかけにもなります。

空き家を「負動産」と呼んで終わらせるのは簡単です。

しかし、数字を見て、地域の変化を見て、使う人と運営する人を考えれば、売る以外の可能性が見えてくることがあります。反対に、活用できないものを無理に残さず、土地として次の人へ渡す判断もあります。

不動産の価値は、建物の中だけに残っているわけではありません。

人口の流れ、生活の動線、相続人の意思、土地の使い道。その組み合わせを読み直すことが、これからの空き家・土地活用の出発点になると思っています。

参考ページ

注意書き

本稿は、公開統計と不動産売買・空き家相談の実務をもとに、空き家、高齢化、住宅団地、土地活用の考え方を整理したものです。人口推計は一定の仮定に基づく見通しであり、個別地域の将来や不動産価格を保証するものではありません。

空き家の売却、賃貸、改修、解体、用途変更、相続、税務、許認可、建築基準、地域の制度については、物件所在地の自治体、不動産会社、司法書士、税理士、建築士、行政書士、各事業分野の専門家などへ個別に確認してください。改修や解体を始める前に、所有者・相続人・道路・境界・用途・費用・運営者を確認してください。

この記事を書いた人

堤誠之（つつみまさゆき）
ジャパンリアルター株式会社代表取締役

20歳で不動産業界に入り、不動産業界一筋21年目。累計成約数は1,000件を超える。自ら旅館法人の代表として再生・運営を手掛けた経験を持ち、現在は一棟収益不動産、旅館・ホテルの実務型売買と、サービサー対応を伴う任意売却の最前線に立つ。

不動産実務、AIプロダクト設計、システム監査、合意形成支援を中心に、専門性をWeb上で整理する設計を行っています。代表者の実務経験が伝わる状態を作ることを目標としています。

公式サイト：
AI×専門性
 ジャパンリアルター

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