【会計・ファイナンス入門】金利上昇局面で不動産を買うべき？

「そろそろ不動産投資を始めようかな？」

不動産投資をするか悩んでいる人は多いかもしれません。だいたい、こんな理由ですね。

・知人が不動産投資をしているから、買いたい
・株で儲かったから、不動産投資をしてみたい
・会社の安定収入を作りたい

日本の金利は去年から急激に上がりました。「ゼロ金利」から「金利のある世界」になり、そして「30年ぶりの金利水準」と言われています。

金利上昇局面で不動産投資しても大丈夫でしょうか？

結論から言うと、金利上昇局面で不動産を買うのはお勧めしません。これは、前回説明した固定利付債と同じです。金利上昇が落ち着くまで待ったほうがいいでしょう。

ということで、今回は「金利と不動産価格」を解説します。

なお、ここでの説明は、収益物件（賃貸用不動産）を前提にしています。実需物件（マイホーム）については、価格形成ロジックが違うため、以下の説明とは違った結論になるかもしれません。ご留意ください。

・金利上昇と不動産価格

不動産の価格は、積算価格、収益価格、比準価格を計算し、それら３つの価格を勘案して決定します。
とはいえ、収益物件において重要なのは「収益価格」です。収益価格は次のように計算します。

収益価格＝物件純収益÷還元利回り

とても簡単な計算式ですね。物件純収益（NOIまたはNCF）を還元利回り（キャップレート：CR）で割って計算します。

CRは「リスクフリーレート＋スプレッド」です。金利上昇局面でリスクフリーレートが上がればCRは上がります。CRが上がれば収益価格は下がります。
つまり、金利上昇局面では不動産価格は下がります。

念のために、設例で解説します。

【設例】

【解答】
A社の評価損益＝－5億円（損失）

【解説】
A社が投資した物件の収益価格（物件取得時、金利上昇後）を計算したのが図表1です。

【図表1：収益物件の時価の計算（単位：百万円）】

CRが4%から5%に上がったことで、収益価格は5億円下がりました。
つまり、このケースでは、金利上昇による不動産価格への影響は－20%です。大きいですね。

・インフレと不動産価格

先ほどの設例（物件純収益が変化しないことを前提）で、金利上昇により不動産価格が下落することを説明しました。

インフレにより物件純収益（NOI）が上昇したら、不動産価格はどうなるでしょうか？

金利上昇局面におけるインフレの影響を設例で説明します。

【設例】

【解答】
A社の評価損益＝＋2,500万円（利益）

【解説】
インフレ率（継続成長率）を加味すると、物件の収益価格は下式で計算します。

NOI＝1億円、CR=5%、インフレ率=1%で計算すると、収益価格は25億2,500万円です。

つまり、金利上昇局面であっても、インフレによってNOIが上昇すれば不動産価格に含み損は発生しません。
要は、CRの上昇率と賃料の上昇率、どちらが大きいかですね。

＊＊

ということで、今回は「金利と債券価格」を解説しました。

「CRの上昇率＜賃料の上昇率」であれば、不動産を購入しても問題ありません。

ただし、賃料が予想どおりに上昇するかは分かりませんから、金利上昇局面で不動産に投資するのはあまりお勧めしません。金利上昇が落ち着いてから買ったほうがいいでしょう。

それではまた！

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